전세보증금을 돌려받지 못해 어려움을 겪고 있는 임차인들에게 새로운 피해 회복 지원책이 마련됐습니다. 바로 전세사기 피해자 최소보장제입니다.
2026년 11월 13일부터 시행되는 이번 제도는 전세사기 피해자가 경매나 공매 등을 거친 뒤에도 보증금의 일정 부분을 회복하지 못한 경우, 부족한 금액을 정부가 지원하는 제도입니다.
특히 신탁사기처럼 적법한 임대 권한이 없는 사람과 계약한 피해자에게는 경·공매가 끝나기 전 지원금을 먼저 지급하는 선지급-후정산 제도도 함께 도입됩니다.
이번 글에서는 전세사기 최소보장제의 지원 대상과 지원금 계산법, 신청 시기 및 LH 청약플러스 신청 절차까지 정리해 보겠습니다.
- 제도 시행일: 2026년 11월 13일
- 온라인 사전 신청: 2026년 11월 10일부터
- 현장 신청: 2026년 11월 13일부터
- 최소지원 기준: 임차보증금의 3분의 1
- 신청 기관: 한국토지주택공사(LH)
1. 전세사기 최소보장제란 무엇인가?
최소보장제는 전세사기 피해자의 경제적 회복을 돕기 위해 국가가 일정 수준의 피해 회복을 지원하는 정책입니다.
전세사기 피해주택이 경매나 공매로 넘어가더라도 낙찰가가 낮거나 선순위 채권이 많으면 임차인이 돌려받을 수 있는 보증금은 매우 적을 수 있습니다.
이러한 피해 회복의 사각지대를 줄이기 위해 정부는 임차보증금의 3분의 1을 최소 회복 기준으로 정했습니다.
이번 제도는 두 가지 지원 방식으로 운영됩니다.
① 최소지원금 제도
경매·공매 등을 통해 회수한 보증금이 임차보증금의 3분의 1에 미치지 못하면 부족한 금액을 현금으로 지원합니다.
② 선지급-후정산 제도
신탁사기 등 무권계약 피해자는 피해주택의 경매·공매가 종료되기 전이라도 일정 요건을 충족하면 보증금의 3분의 1을 기준으로 지원금을 먼저 받을 수 있습니다.
2. 최소지원금 신청 대상은?
전세보증금을 돌려받지 못했다고 해서 모든 임차인이 자동으로 지원받는 것은 아닙니다.
법에서 정한 전세사기 피해자 요건을 충족해야 하며, 피해회복금이 임차보증금의 3분의 1보다 적어야 합니다.
주요 지원 대상은 다음과 같습니다.
- 전세사기특별법에 따라 전세사기 피해자로 결정된 사람
- 특별법 제2조 제4호 다목에 해당하는 임차인
- 임차보증금이 5억 원 이하이고 법에서 정한 임대인의 보증금 반환채무 불이행 의도 등이 확인되는 임차인
- 전입신고와 확정일자 등 법정 요건을 갖춘 임차인
다만 외국인, 셀프낙찰자, 배당·배분을 요구하지 않은 임차인 등은 안내된 제외 기준에 해당할 수 있으므로 개별 요건을 반드시 확인해야 합니다.
본인이 전세사기 피해자로 이미 인정받았더라도 지원 대상과 제외 요건을 별도로 확인하는 것이 좋습니다.
3. 전세사기 최소지원금 얼마나 받을 수 있을까?
지원금액은 임차보증금의 3분의 1을 기준으로 계산합니다.
최소지원금 계산 공식
임차보증금의 1/3 - 피해회복금
이미 회복한 금액 등을 반영해 부족분을 산정합니다.
예를 들어 임차보증금이 1억 원인 경우를 살펴보겠습니다.
| 항목 | 금액 |
|---|---|
| 임차보증금 | 1억 원 |
| 최소 회복 기준 | 약 3,333만 원 |
| 경매 배당금 등 회복액 | 1,000만 원 |
| 최소지원금 예시 | 약 2,333만 원 |
| 최종 회복액 | 약 3,333만 원 |
이처럼 경매를 통해 1,000만 원을 회수했다면 최소 회복 기준인 약 3,333만 원에서 부족한 약 2,333만 원을 지원받는 구조입니다.
주의할 점은 피해회복금이 단순히 경매 배당금만을 의미하지 않는다는 것입니다.
다음 항목들도 산정 과정에 반영됩니다.
- 경매 배당액
- 임대인 등으로부터 회수하거나 변제받은 금액
- 경매차익 지원액
- 임대료 재정지원액
따라서 실제 지급액은 이미 회복한 금액과 관련 지원 내역을 반영해 LH에서 산정합니다.
4. 신탁사기 피해자를 위한 선지급-후정산
이번 전세사기 피해지원 정책에서 주목할 부분은 선지급-후정산 제도입니다.
일반적인 전세사기 피해자는 경매나 공매가 종료된 후 배당 등을 통해 보증금 회수액을 확인해야 합니다.
하지만 신탁사기처럼 적법한 임대 권한이 없는 사람과 계약한 피해자는 경·공매가 끝나기까지 오랜 시간이 걸리거나 보증금 회수가 어려울 수 있습니다.
이러한 피해자의 상황을 고려해 정부는 일정 요건을 충족하는 경우 피해주택 처분이 끝나기 전에도 지원금을 먼저 지급하는 방식을 마련했습니다.
선지급 대상
- 신탁사기 피해자
- 적법한 임대 권한이 없는 사람과 계약한 무권계약 피해자
- 법에서 정한 피해자 요건을 충족한 임차인
- 피해회복금이 임차보증금의 3분의 1에 미달하는 경우
선지급금 계산 방식
기본적으로 임차보증금의 3분의 1을 기준으로 합니다.
다만 임차보증금 반환채권을 통해 변제받은 금액과 선지급 전까지 지급된 임대료 재정지원액 등이 있다면 이를 차감합니다.
① 지원 대상 여부 확인
② LH에 선지급금 신청
③ 심사를 거쳐 선지급금 지급 결정
④ 이후 주택 매입 및 추가 회복액 발생 시 정산
선지급은 보증금을 전액 보상하는 제도가 아닙니다. 먼저 지급된 금액과 이후 추가로 회수되는 금액을 고려해 최종 정산하는 방식이라는 점을 기억해야 합니다.
5. 전세사기 최소지원금 신청기간 및 신청방법
최소보장제는 2026년 11월 13일부터 시행되며, LH를 통한 온라인 사전 신청은 11월 10일부터 시작됐습니다.
| 구분 | 일정 |
|---|---|
| 온라인 신청 | 11월 10일부터 |
| 현장 신청 | 11월 13일부터 |
| 제도 시행 | 11월 13일 |
① LH 청약플러스 온라인 신청
온라인 신청은 LH 청약플러스 홈페이지를 통해 진행할 수 있습니다.
홈페이지에서 최소지원금 및 선지급금 관련 공고와 신청 메뉴를 확인하면 됩니다.
LH 청약플러스에서는 본인의 지원 대상 여부를 자가진단하는 기능도 안내하고 있으므로 신청 전에 활용해 보시기 바랍니다.
② LH 지역본부 방문 신청
온라인 신청이 어렵다면 2026년 11월 13일부터 LH 지역본부를 통해 현장 신청도 가능합니다.
방문하기 전에는 필요한 서류와 접수 장소를 미리 확인하는 것이 좋습니다.
③ 신청 후 심사 및 지급 결정
신청이 접수되면 LH가 지급 대상과 금액을 심사합니다.
- 신청 후 90일 이내 지급 여부 결정
- 서류 보완 등이 필요한 경우 30일 범위에서 연장 가능
- 지급 결정에 이의가 있는 경우 통지받은 날부터 30일 이내 이의신청 가능
6. 최소지원금 신청 시기, 피해 유형별로 다릅니다
최소지원금과 선지급금은 신청할 수 있는 시점이 다르기 때문에 주의해야 합니다.
최소지원금 신청
- LH가 피해주택을 매입한 경우: 경매차익 산정이 완료된 이후
- 그 외의 경우: 피해주택의 경매·공매 절차가 완료된 이후
선지급금 신청
신탁사기 등 무권계약 피해자는 피해주택의 경매·공매 등이 종료되기 전에도 신청할 수 있습니다.
따라서 본인의 피해 유형과 주택 처분 진행 상황을 먼저 확인한 후 해당 지원제도를 신청하는 것이 중요합니다.
7. 전세사기 피해자 지원 문의처
지원 대상이나 신청 서류, 지급 금액이 궁금하다면 공식 기관을 통해 확인하는 것이 가장 정확합니다.
8. 자주 묻는 질문(FAQ)
Q. 전세보증금을 돌려받지 못하면 누구나 지원받을 수 있나요?
아닙니다. 전세사기특별법에 따른 피해자 결정 등 법정 지원 요건을 충족해야 합니다. 피해회복금이 보증금의 3분의 1에 미달하는지도 확인합니다.
Q. 경매가 끝나지 않았는데도 신청할 수 있나요?
일반적인 최소지원금은 경·공매 종료 이후 신청하는 것이 원칙입니다. 다만 신탁사기 등 무권계약 피해자를 위한 선지급-후정산 제도는 경·공매 종료 전 신청할 수 있습니다.
Q. 보증금의 3분의 1을 무조건 지급받는 건가요?
보증금의 3분의 1은 최소 회복 기준입니다. 경매 배당금이나 이미 회수한 금액, 다른 지원액 등을 반영해 부족분을 산정합니다.
Q. 신청하면 바로 지원금을 받을 수 있나요?
아닙니다. LH 심사를 거쳐 지급 여부와 금액이 결정됩니다. 신청일부터 90일 이내 결정이 원칙이며 필요한 경우 30일 범위에서 연장될 수 있습니다.
마무리: 전세사기 피해자라면 신청 대상부터 확인하세요
전세사기는 한 사람의 재산뿐 아니라 주거 안정과 일상까지 흔들어 놓는 심각한 문제입니다.
이번 최소보장제는 경매나 공매를 거친 뒤에도 보증금을 충분히 회복하지 못한 피해자에게 최소한의 경제적 회복 기회를 제공한다는 점에서 의미가 있습니다.
특히 신탁사기 등 무권계약 피해자에게 선지급-후정산 제도가 마련됐다는 점도 눈여겨볼 부분입니다.
다만 모든 피해자에게 동일한 금액이 지급되는 것은 아니므로 본인의 피해 유형과 법적 요건을 꼼꼼하게 확인해야 합니다.
전세사기 피해를 입으셨거나 주변에 어려움을 겪는 분이 있다면 이번 지원제도를 꼭 확인해 보시기 바랍니다.
이 글은 2026년 11월 9일 국토교통부 발표 자료를 기준으로 작성했습니다. 실제 지원 여부와 지급 금액은 법령 및 LH 심사 결과에 따라 달라질 수 있으므로 신청 전 공식 공고를 확인하시기 바랍니다.
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