전세 보증금 반환 분쟁과 임차권 등기 말소 사건

 

전세 보증금 반환 분쟁과 임차권 등기 말소 사건을 정리해드립니다.

🧩 사건 개요

어느 세입자(김씨)는 2017년 경기 광주의 한 빌라에 전세로 입주하며 전세보증금을 지급했습니다. 계약 만료 후 집주인이 보증금을 돌려주지 않아 2019년 임차권 등기명령을 신청했고, 이후 이사를 했습니다.

⚠️ 문제의 시작: 임차권 등기 말소 요청

전세 계약 종료 후 세입자가 이사를 나가더라도 보증금을 돌려받지 못했다면, 세입자는 임차권 등기를 유지해 주택에 대한 대항력을 보존할 수 있습니다.

하지만, 뒤늦게 집주인은 김씨에게 연락해 “임차권 등기를 말소해 달라”며 소송 가능성까지 언급했습니다. 김씨가 제출한 말소 서류가 실제로 접수되며 결국 임차권 등기는 삭제되고 말았습니다.

문제는 김씨가 이미 HUG 전세보증금 반환보증을 통해 보증금을 돌려받았다는 사실입니다. 즉, 보증금은 HUG가 대신 지급했기 때문에 임차권 등기는 말소돼서는 안 되는 구조였습니다.

🔍 HUG 보증금 반환 구조

전세보증보험에 가입한 임차인은 집주인이 보증금을 돌려주지 않을 경우 HUG가 먼저 보증금을 지급하고, 이후 집주인에게 구상권을 행사하는 방식입니다.

즉, 임차권 등기는 HUG가 집주인에게 구상권을 행사할 수 있도록 유지되어야 하는 권리입니다. 하지만 김씨가 이를 말소함으로써, HUG의 구상권 회수에 문제가 발생했습니다.

⚖️ 법원의 판단은?

집주인은 김씨가 임차권 등기를 말소해야 한다고 주장했습니다. 하지만 수원지방법원 성남지원은 이렇게 판단했습니다.

• 김씨는 보증금을 이미 HUG에서 지급받음
• 말소했더라도 집주인이 기망행위를 했다고 보기 어렵다
• 임차권 등기 말소는 김씨의 실수이지만 집주인의 책임은 인정되지 않음

결국 김씨의 “속았다”는 주장은 받아들여지지 않았습니다.

🏛️ HUG의 대응: 무단 말소 소송

현 상황에서 HUG는 김씨의 임차권 등기 말소로 인해 보증금 회수 권리(Some 구상권)가 약해졌다고 판단했습니다.

그 결과 HUG는 “임차권 등기 무단 말소에 따른 손해배상 소송”을 제기했습니다. 해당 소송이 인용된다면 김씨는 일부 비용을 부담할 가능성이 있습니다.

HUG는 다음과 같이 강조합니다.

“말소한 임차권 등기가 복구된다면 김씨에게 대한 구제도 가능하다.” “말소 자체는 무효 처리될 수 있다.”

💥 김씨의 현재 상황

김씨는 지금도 체권자·집주인·HUG와 복잡한 소송들을 진행 중입니다. 가압류로 인해 자산도 묶여 있으며 정신적·경제적 부담이 매우 큰 상태입니다.

김씨의 말에 따르면:

“무엇보다 몸과 마음이 너무 힘들다. 다른 사람에게는 나와 같은 일이 일어나지 않기를 바란다.”

📘 정리: 임차권 등기 말소, 절대 가볍게 생각하면 안 된다

임차권 등기 말소는 단순한 서류 정리가 아닙니다. 특히 HUG 보증보험으로 보증금을 받은 경우, 등기는 HUG의 구상권 보장을 위해 반드시 유지되어야 합니다.

✔️ 같은 상황을 예방하려면

• 보증금을 HUG에서 받은 경우, 임차권 등기를 임의로 말소하면 안 됨
• 집주인이나 제3자의 요청만으로 말소하지 말 것
• 말소 요청 시 반드시 HUG와 먼저 상담
• 등기, 보증보험 관련 서류 변경은 전문가 검토 필수

임차권 등기 말소는 세입자의 생명줄 같은 권리입니다. 잘못된 말소는 세입자에게 크나큰 경제적·법적 리스크를 가져올 수 있습니다.

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