규제지역 확대와 지정 효과 총정리: 조정대상지역·투기과열지구·토지거래허가구역

 

서울 전역 + 경기 12개 지역 확대 지정에 따른 대출·청약·전매·세제 변화 한눈에 보기

최근 수도권을 중심으로 매매·전세 동반 상승과 거래 급증이 나타나면서 정부가 규제지역을 확대 지정하고 금융·청약·전매·세제 전반의 관리 강도를 높였습니다. 이 글은 공고된 자료를 바탕으로 무엇이, 누구에게, 언제 달라지는지 실수요자 관점에서 정리한 해설입니다.

목차

1. 규제지역이란? (세 가지 구역의 의미)
2. 확대 지정 범위와 적용 시점
3. 지정 기준: 정량·정성 요건
4. 지정 효과: 대출·전세·청약·전매·세제
5. FAQ: 전매제한/허가 시점/정비사업 규제 등
6. 체크리스트: 매수·보유·임대·임차
7. 요약 카드

1) 규제지역이란? — 세 가지 구역의 역할

• 조정대상지역: 가격·거래가 과열된 지역에 적용. 대출 한도(LTV)와 전매·청약 일부 제한을 통해 레버리지 억제와 실수요자 보호를 목표로 합니다.
• 투기과열지구: 청약 쏠림·단기 투기가 심한 곳에 추가 규제를 부과. 재당첨 제한, 조합원 지위양도 제한 등 투기성 수요 차단에 중점이 있습니다.
• 토지거래허가구역: 투기적 거래가 우려되는 지역에서 아파트·연립·다세대 등 거래 전 허가를 요구하여 가격 왜곡과 지분 쪼개기를 차단합니다.

2) 확대 지정 범위와 적용 시점

이번 조치로 서울 전역이 조정대상지역·투기과열지구·토지거래허가구역에 포함되고, 경기 12개 지역(과천, 광명, 수원시 영통·장안·팔달, 성남시 분당·수정·중원, 안양시 동안·만안, 용인 수지, 의왕, 하남)에도 동일하게 적용됩니다.

• 토지거래허가 효력: 공고일로부터 5일 후 발생 → 공고 기준 10월 20일(예시)부터 허가의무.
• 10월 20일 이전 계약은 허가 의무 없음. 이후 계약은 체결 전 허가 필수.

3) 지정 기준 — 정량 + 정성

구분	조정대상지역	투기과열지구
핵심 지표	최근 3개월 집값 상승률 ≥ 물가상승률 × 1.3배, 청약경쟁률 5:1 초과 등	가파른 분양경쟁률, 전매 급증, 자가보유율·주택보급률 등 복합 지표
정성 판단	주택가격·전세상승·거래속도 등을 종합해 과열 또는 확산 우려 시 지정	인접 지역으로 투기 확산 위험, 시장 교란 가능성 높을 때 지정

4) 지정 효과 — 무엇이 어떻게 달라지나

4-1. 대출/전세

• 주담대 LTV (조정대상지역 기준): 무주택 40%, 유주택 0%, 총한도는 보수적으로 설정(은행 심사·DSR 병행).
• 전세대출: 1주택자의 한도 축소(예: 2억) 및 보증비율 제한, 규제지역에서 전세대출은 DSR 반영.
• 신용대출: 1억 초과 신용대출 보유자는 1년 내 주택 신규 매수 제한.
• 스트레스 금리: 향후 금리 상승을 가정해 심사 금리를 상향 적용 → 과도한 차입 방지.

4-2. 청약/전매

• 청약: 무주택자·신혼부부 등 실수요 우선, 가점제 비중 상승, 청약통장 가입기간·세대주 요건 강화.
• 전매제한: 수도권 3년(유형별 상이), 지방 1년, 재당첨 제한은 투기과열지구에서 최대 10년.

4-3. 세제/정비사업

• 세제: 다주택자 양도세 중과, 장기보유특별공제 배제(기간·시점별 예외 존재).
• 정비사업: 조합원 지위양도 제한, 일반분양 전 분양권 전매 금지, 재건축·재개발 초기 단계 유동성 억제.

핵심 변화 요약

영역	조정대상지역	투기과열지구
대출	LTV 40%/유주택 0%/한도 보수화	동일 또는 더 엄격한 심사 + 재당첨·지위양도 제한 병행
전세	1주택 전세대출 한도 축소·DSR 반영	보증·한도 더 보수적
전매	수도권 3년, 지방 1년	재당첨 제한 10년 등 강화
정비사업	초기 단계 분양·전매 제한	조합원 지위양도 제한 확대

5) 자주 묻는 질문(FAQ)

Q1. 전매제한은 언제부터 적용되나요?

규제지역 공고일 즉시 적용됩니다. 다만 지정일 이전 취득분은 1회 전매 허용 등 예외가 있을 수 있으니 분양 공고문을 확인하세요.

Q2. 토지거래허가구역에서 ‘허가’는 언제 필요하죠?

공고일로부터 5일 후 효력 발생. 해당 날짜 이후 계약을 체결하려면 계약 전에 허가를 받아야 합니다.

Q3. 투기과열지구 지정 시 청약은 어떻게 바뀌나요?

가점 중심 배점이 강화되고 재당첨 제한 기간이 길어집니다. 실제 거주·무주택 기간이 당첨 가능성에 큰 영향을 줍니다.

Q4. 재건축·재개발엔 어떤 제약이 있나요?

조합원 지위양도 제한, 일반분양·전매 금지 등으로 초기 단계의 투기성 지분 매수가 어려워집니다.

6) 체크리스트 — 상황별 행동 요령

• 매수 예정자: 내 집이 속한 규제지역/허가구역 여부 확인 → 대출 한도·DSR 사전 조회 → 허가 필요 시 서류 준비(거주·이용계획).
• 보유자(갈아타기): 스트레스 금리 반영 시 현금흐름 점검, 중도상환·만기 재조정 시나리오 마련.
• 임대인: 세입자 전세대출 한도 축소 가능성 반영해 보증 가입·확정일자 안내.
• 임차인: 전세대출 DSR 반영으로 월 상환액 체크 후 계약가 설정.

7) 10초 요약

• 핵심 = 규제지역 확대 + 금융·청약·전매·세제 동시 강화
• 목적 = 투기수요 차단, 실수요 보호, 시장 안정
• 행동 = 허가·대출·일정 3가지를 먼저 확인하고 계약 구조를 보수적으로 설계

 

출처-국토교통부