10·15 부동산 대책, 토지거래허가구역 형평성 논란 총정리

 

 

 

 

 

정부가 발표한 ‘10·15 부동산 대책’으로 서울 전역(25개구)과 경기도 12개 지역이 토지거래허가구역(토허구역)으로 지정됐습니다. 이번 대책의 핵심은 갭투자 전면 금지와 실거주 의무 강화인데요, 일부 단지가 규제에서 제외되면서 시장 혼란과 형평성 논란이 커지고 있습니다.

🔹 토지거래허가제란?

토지거래허가제는 부동산 투기를 억제하기 위해 일정 지역 내 토지나 주택을 거래할 때 지자체의 사전 허가를 받아야 하는 제도입니다. 이번에 정부가 발표한 내용에 따르면, 허가구역에서는 주택을 구입할 때 실거주 목적이어야 하며, 전세를 끼고 사는 ‘갭투자’는 전면 금지됩니다.

🔹 하지만 예외 단지가 존재한다?

문제는 규제 기준이 ‘주택 면적’이 아니라 ‘대지지분’을 기준으로 적용된다는 점입니다. 주거지역은 대지지분 6㎡ 이하, 상업지역은 15㎡ 이하라면 토허구역에 포함돼도 지자체 허가 없이 거래가 가능합니다. 이 경우 실거주 의무도 사라지기 때문에 갭투자가 가능해집니다.

🏙️ 대표적인 예외 단지 – 청량리 일대

서울 동대문구 전농동과 용두동의 청량리롯데캐슬 SKY-L65, 청량리역한양수자인그라시엘, 청량리역해링턴플레이스 등은 상업지역 주상복합단지로 대지지분이 15㎡ 이하이기 때문에 규제를 피했습니다. 즉, 이들 단지는 토허구역 내에서도 허가 없이 거래가 가능한 예외 지역입니다.

하지만 시장은 생각보다 조용한 반응을 보이고 있습니다. 청량리롯데캐슬 SKY-L65 전용 84㎡의 매매가는 약 19억~20억 원, 전세가는 약 8억 원 내외로, 갭을 고려하면 초기 자금이 10억 원 이상 필요합니다. 결국 일반 투자자 입장에서는 여전히 부담이 크다는 것이 시장의 평가입니다.

📍 서울 전역에서도 규제 예외 단지 속출

이번 형평성 논란은 동대문구만의 문제가 아닙니다. 서울 내에서도 아래 단지들이 토허구역 예외로 확인되었습니다.

• 강남구 도곡동 타워팰리스
• 송파구 갤러리아팰리스
• 마포구 한화오벨리스크
• 중구 힐스테이트세운센트럴
• 서초구 서초센트럴아이파크

이처럼 상업지역 내 주상복합 구조를 가진 고가 단지들은 대부분 대지지분이 작아 규제를 회피할 수 있었습니다.

🏘️ 같은 단지 안에서도 규제 차등

더 복잡한 사례는 같은 단지 내에서도 면적별로 규제가 달라지는 경우입니다. 예를 들어, 강동구의 강동래미안팰리스는 전용 59㎡(대지지분 11㎡)는 갭투자가 가능하지만 전용 84㎡는 대지지분이 초과돼 토허구역 규제를 받습니다. 성동구의 센트라스 역시 전체 30개 동 중 상업지역에 위치한 4개 동만 허가 없이 거래가 가능합니다.

🏢 경기도에서도 혼선 지속

서울을 넘어 경기도 역시 행정구역 경계에 따라 혼선이 생기고 있습니다. 예를 들어, 수원시의 매교역팰루시드는 내년 8월 입주 예정인데, 팔달구에 속한 3개 동만 토허구역으로 묶이고 권선구에 위치한 나머지 동은 제외됐습니다. 같은 단지 내에서도 투자 환경이 완전히 달라지는 셈입니다.

⚖️ 형평성 논란과 시장 영향

부동산 업계에서는 이러한 차등 규제가 투자자 혼란을 가중시킨다고 지적합니다. 같은 단지 내에서도 규제가 달라지면 가격 차이·거래량 왜곡이 생기고, 이는 결국 시장 신뢰 하락으로 이어질 수 있습니다.

정부는 향후 규제 기준을 세밀하게 조정하겠다고 밝혔지만, 현장에서는 여전히 “대지면적 기준의 불합리성”과 “행정구역 단위 규제의 모순”이 지적되고 있습니다.

📈 정리하자면

• 서울 25개구 + 경기 12곳 → 토지거래허가구역 지정
• 갭투자 금지, 실거주 의무 강화
• 단, 대지지분 6㎡(주거) / 15㎡(상업) 이하는 예외
• 청량리, 강남, 송파, 마포 등 일부 고가 단지는 규제 회피
• 같은 단지 내에서도 규제 차이로 형평성 논란

앞으로 정부가 대지지분이 아닌 실제 거래 단위 중심으로 기준을 세밀화하고, 투자자 혼란을 줄이는 방향으로 제도를 개선할 필요가 있어 보입니다.

---

 

 

2025.11.02 - [부동산] - 전세보증금 반환보증 신청방법 (2025 최신)

전세보증금 반환보증 신청방법 (2025 최신)

 

2025.10.20 - [분류 전체보기] - 주식 양도소득세, 실수 12가지로 정리하는 신고 체크리스트

주식 양도소득세, 실수 12가지로 정리하는 신고 체크리스트