자금조달계획서 정밀 분석… ‘부모 찬스’ 편법 증여·탈세 적발

 

정책·세금 리포트 부동산 취득

 

국세청이 국토부 자금조달계획서와 과세자료를 연계해 부동산 취득 과정의 편법 증여·탈세를 촘촘히 검증합니다. 주요 적발 사례와 체크리스트, 신고 방법을 정리했습니다.

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① 무엇이 달라졌나 · ② 주요 적발 사례 · ③ 검증 방식 · ④ 자금출처 체크리스트 · ⑤ 신고센터 이용법 · ⑥ 자주 묻는 질문

1) 무엇이 달라졌나 — 실시간 연계·정밀 선별

국세청은 국토교통부로부터 수집한 부동산 취득 자금조달계획서를 소득·재산·법인자료 등과 교차 분석해 사실과 다른 기재, 자금출처 불분명 정황을 정밀 선별합니다. 필요 시 자금출처조사로 전환하여 실제 자금흐름을 추적하고 탈루세액을 추징합니다.

• 계획서·증빙자료의 실시간 공유 체계 추진 → 의심거래를 조기 포착
• 가족 간 은밀한 거래 대비, 부동산 탈세 신고센터 별도 운영

2) 주요 적발 사례 요약

[사례1] 외국인 자녀가 부친으로부터 현금을 증여받고 증여세 미신고 후 갭투자 (국세청 제공 도식)

사례 1 — 부친 현금 증여 → 갭투자

자녀(외국인)가 서울 신축 아파트를 갭투자하면서 기존 보유 아파트 처분대금을 원천으로 제출했으나, 실제 처분대금은 전세보증금에 사용되고 취득자금은 부친의 현금 증여로 드러남. 증여세 무신고 추징.

사례 2 — 사회초년생, 증여로 산 B아파트 처분 → 초고가 A아파트

사회초년생이 모친 현금 증여로 B아파트를 취득한 뒤 처분대금으로 초고가 A아파트를 취득. 최초 취득자금 자체가 증여였기에 변칙 2중 증여로 확인.

[사례2] 증여받아 취득한 아파트를 종잣돈으로 초고가 아파트 취득 (국세청 제공 도식)

기타 적발 유형

• 소득누락 자금으로 고가 아파트 취득 (예: 현금매출·비급여 진료비 미신고)
• 법인자금 유용 후 대표의 개인 부동산 취득
• 허위 전세계약으로 임대보증금 형식의 변칙 증여

3) 어떻게 검증하나 — 데이터 기반 교차검증

검증포인트	내용
기재 사실성	자금조달계획서의 채무·예금·증여·대출 내역이 실제 금융흐름과 일치하는지 확인
자금 출처	처분대금·임대보증금·예금 잔액 등 원천의 형성경로(소득·증여·차입) 추적
형평성	신고소득 대비 고액 예금·부동산 취득 가능성 비교 분석
연계자료	국토부 자료, 금융·세무 DB, 법인 회계자료, 임대차계약 정보 등 다면 연계

4) 자금출처 셀프 체크리스트 (실무용)

• 증여·차입·예금 전환 등 자금 형성 경로가 문서로 입증 가능한가?
• 가족 간 자금이동은 증여세·증빙(증여계약서, 송금증, 차용증, 이자 지급내역) 준비 여부
• 전세보증금·처분대금 등 계획서 기재와 실제 입출금 내역이 동일한가?
• 법인·개인자금 혼용 금지 원칙 준수(대표자 가지급금·법인카드 사용 등 점검)
• 사회초년생·무소득자의 고가 취득은 자금형성 로드맵과 합리적 설명 확보

TIP. 가족 간 ‘임대차’로 자금을 돌리는 방식은 허위계약으로 판단될 위험이 큽니다. 임대 사실(거주, 임대료, 세금계산) 등 실체가 없으면 변칙 증여로 보아 과세될 수 있습니다.

5) 부동산 탈세 신고센터 이용법

국세청은 가족 간 은밀한 거래를 포함한 부동산 탈세 제보를 상시 접수합니다. 신고 내용은 비공개로 보호되며, 구체적인 증빙이 첨부될수록 조사 우선순위가 높아집니다.

• 방법: 국세청 홈페이지, ARS 126, 우편·방문 접수
• 핵심 증빙: 자금흐름이 보이는 계좌이체 내역, 차용증·증여계약서, 임대차계약 실체 증거

투명한 신고 문화는 성실 납세자의 불편을 줄이고, 시장 신뢰를 높입니다.

6) 자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1. 부모에게 빌린 돈이면 괜찮나요?

A. 가능하지만 차용증·이자율·상환계획 등 정상적인 금전소비대차로서의 요건이 필요합니다. 상환·이자 지급 증빙이 없으면 증여로 의제될 수 있습니다.

Q2. 전세보증금을 원천으로 기재했는데 실제론 부모가 도와줬다면?

A. 계획서와 실제 자금흐름이 다르면 자금출처조사 대상이 될 수 있으며, 허위 기재는 불이익이 큽니다.

Q3. 법인 대표가 법인자금으로 개인 아파트를 샀다면?

A. 법인자금 유출로 보아 가산세·배당소득 과세 등 중과가 가능하고, 회사·대표 모두 위험합니다.

마무리

고액의 부동산 취득일수록 자금조달의 투명성이 필수입니다. 계획서 작성 단계부터 실제 금융흐름까지 일치하도록 준비하고, 가족 간 거래는 증여·차입의 증빙을 명확히 남기세요. 투명한 절차가 결국 본인과 가족의 재산을 지키는 최선의 방법입니다.

※ 본문 중 사례 도식 이미지는 국세청 제공 보도자료를 바탕으로 요약·설명되었습니다. 

 

 

 

 

 

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